07
07 | Wspólnota mieszkaniowa – czyli co to za spółka?

07 | Wspólnota mieszkaniowa – czyli co to za spółka?

Wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości.

Członkowstwo we wspólnocie powstaje samoistnie w momencie nabycia określonej własności lokalowej wchodzącej w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Nadrzędnym celem wspólnoty mieszkaniowej jest utrzymanie jej części wspólnej (dach, elewacja, klatka schodowa, winda itp.) oraz rozliczeń mediów dla lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej.

Wykupując mieszkanie od gminy lub nabywając je od dewelopera, stajemy się jego właścicielami i jednocześnie członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje zawsze w budynkach, w których jest wiele lokali, a pierwotny właściciel, czyli np. deweloper lub gmina, sprzeda pierwszy z nich. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa w momencie wyodrębnienia w budynku własności pierwszego lokalu. W budynkach spółdzielczych wspólnota powstaje dopiero po przejściu na własność ostatniego mieszkania lub lokalu użytkowego, albo w wyniku uchwały podjętej przez większość właścicieli lokali.
Wspólnota mieszkaniowa decyduje o wszystkich najważniejszych sprawach, dotyczących nieruchomości wspólnej (nieruchomość wspólną stanowi grunt, na którym znajduje się budynek oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali). Wspólnota decyduje m.in. o tym, jaki podmiot zarządza (administruje) nieruchomością, jaka jest wysokość zaliczek, płaconych przez właścicieli co miesiąc na pokrycie kosztów zarządu, jakie remonty będą przeprowadzane itp. Przynajmniej raz w roku, do końca pierwszego kwartału, powinno odbyć się zebranie wspólnoty mieszkaniowej, na którym wszystkie najistotniejsze decyzje podejmowane są w formie uchwał. Każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu w terminie 6 tygodni od daty jej podjęcia.
Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota mieszkaniowa nie jest wyposażona w osobowość prawną. Posiada natomiast zdolność sądową, a więc zdolność do występowania w procesie cywilnym w charakterze strony. Pozwala to na samodzielne występowanie w postępowaniu sądowym wspólnoty mieszkaniowej, bez potrzeby angażowania w to postępowanie ogółu tworzących ją właścicieli. Również w trakcie sporu pomiędzy właścicielem lokalu, a wspólnotą mieszkaniową, właściciel nie musi pozywać pozostałych właścicieli lokali, lecz wystarczy, że pozwie wspólnotę mieszkaniową. Poszczególni właściciele odpowiadają za zobowiązania wspólnoty tylko do wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej.