Przy obrocie mieszkaniami na rynku wtórnym utarło się dość powszechne przekonanie, że niewywiązanie się przez kupującego lokal mieszkalny z obowiązku zapłaty całej lub części ceny powoduje, iż mieszkanie to „wraca” do sprzedającego. W tym miejscu należy z całą mocą podkreślić, że to MIT.
Przekonanie to tak głęboko jest zakorzenione na rynku, że spotkaliśmy się nawet z przedstawicielami agencji nieruchomości, którzy byli absolutnie przekonani do takiego scenariusza i takich właśnie błędnych porad udzielają swoim klientom!
Szukając przyczyn takiego absolutnie nieprawdziwego poglądu dochodzimy do wniosku, że ma on swoje źródło w art. 589 Kodeksu Cywilnego [KC]. Generalnie, co do zasady, zgodnie z polskim prawem, własność rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania tej rzeczy lub zawarcia umowy. Chyba, że sprzedający skorzysta właśnie z art. 589 KC, który brzmi następująco:
Art. 589. [Sprzedaż z zastrzeżeniem własności rzeczy sprzedanej]
Jeżeli sprzedawca zastrzegł sobie własność sprzedanej rzeczy ruchomej aż do uiszczenia ceny, poczytuje się w razie wątpliwości, że przeniesienie własności rzeczy nastąpiło pod warunkiem zawieszającym.
W praktyce więc w sytuacji, gdy sprzedający np. na fakturze przelewowej (czyli zapłata nastąpi w czasie przyszłym), którą otrzymał kupujący, umieści formułę w stylu – towar pozostaje własnością sprzedającego aż do uiszczenia zapłaty – to zgodnie z brzmieniem przytoczonego art. 589 KC własność tak sprzedanej rzeczy przejdzie na kupującego dopiero z chwilą zapłaty.
Więc jak to w końcu jest w przypadku mieszkania? Kluczem do rozwiązania tego problemu są dwa słowa w tym przepisie. Te słowa to „rzeczy ruchomej”. Mieszkanie, jak wiadomo, rzeczą ruchomą nie jest, co oznacza, że przepis ten nie dotyczy mieszkań, lokali niemieszkalnych czy gruntów. Tak więc nie istnieje żadna podstawa prawna, na podstawie której brak zapłaty ceny przez kupującego mieszkanie wywołuje skutek prawny polegający na zwrotnym przeniesieniu własności tego mieszkania na sprzedającego.
Dodatkowo należy wspomnieć treść art. 157 Kodeksu Cywilnego:
Art. 157. [Przeniesienie własności nieruchomości]
§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
która jednoznacznie mówi o tym, że zastrzeżenia dot. warunku zawieszającego wynikającego z omówionego wyżej art. 589 nie możemy zastosować w przypadku nieruchomości.
Reasumując, złożenie przed notariuszem pod umową kupna/sprzedaży mieszkania podpisów przez sprzedającego i kupującego jest równoznaczne z przeniesieniem własności mieszkania z chwilą złożenia tych podpisów.
Aby mieszkanie wróciło do sprzedającego konieczne będzie zawarcie nowej umowy pomiędzy stronami, w której poprzednio kupujący stanie się sprzedającym, a poprzedni sprzedający stanie się kupującym. W każdym innym przypadku konieczna będzie decyzja sądu w postaci wyroku, co w praktyce może oznaczać wiele miesięcy, jeżeli nie lat, batalii w sądach i straty kolejnych kwot pieniężnych.