Kto i co ryzykuje sprzedając mieszkanie na rynku wtórnym?

Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym

W codziennej praktyce sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, czyli kiedy sprzedający i kupujący są osobami fizycznymi, a ponadto kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, najczęstszy scenariusz wygląda następująco:

Krok 1: kupujący posiadający zbadaną przez bank zdolność kredytową podpisuje z tym bankiem umowę o udzielenie przez bank kredytu hipotecznego na zakup wskazanego lokalu mieszkalnego;
Krok 2: sprzedający i kupujący zawierają przed notariuszem umowę sprzedaży mieszkania czyli umowę przyrzeczoną;
Krok 3: na podstawie zawartej umowy przyrzeczonej oraz umowy kredytowej bank przelewa na rachunek sprzedającego środki pochodzące z kredytu, po wcześniejszej wpłacie przez kupującego kwoty stanowiącej jego tzw. wkład własny.

Czy w takim scenariuszu istnieją jakieś ryzyka i dla kogo?

 

Najprostsza odpowiedź jest następująca: całe ryzyko utraty mieszkania bez otrzymania zapłaty za nie ponosi w tym przypadku SPRZEDAJĄCY. Z czego to wynika?

Przede wszystkim z faktu, że uruchomienie kredytu przez bank uwarunkowane jest zawsze obowiązkami nałożonymi na kredytobiorcę czyli kupującego. Zawsze będą to minimum dwa warunki:

1. Dostarczenie przez kupującego (a nie sprzedającego) oryginału zawartej umowy przyrzeczonej

2. Złożenie przez niego w banku tzw. dyspozycji przelewu.

Bez dokonania tych czynności, choćby nawet jednej z nich, żaden bank nie dokona przelewu środków.

Kiedy dokładnie może się tak zdarzyć? Pomijając świadome działanie kupującego, którego przecież wykluczyć nie można, może się tak zdarzyć w przypadkach losowych typu zawał, udar czy wylew, albo udział w wypadku drogowym, które to zdarzenia uniemożliwią dostarczenie przez kupującego wymaganych dokumentów w terminie wskazanym w umowie kredytowej. Wówczas bank nie uruchomi kredytu i kupujący nie otrzyma należnych mu pieniędzy za lokal, który sprzedał. A to nie wszystkie możliwe przypadki, które mogą spowodować, że bank pieniędzy nie wypłaci.

I co wówczas dzieje się? Jakie są tego konsekwencje w praktyce?

 

Najbardziej brzemienna w skutkach jest taka, że doszło skutecznie do przeniesienia własności mieszkania, które z chwilą złożenia podpisów u notariusza zmieniło właściciela. Podstawą prawną tego stanu rzeczy jest Art. 155. Kodeksu cywilnego.

Powszechnie wręcz pokutujące w naszym społeczeństwie przekonanie, że w takiej sytuacji, gdy sprzedający nie otrzymał zapłaty, to mieszkanie do niego wraca jest całkowicie błędne i pozbawione podstaw prawnych.

Co gorsza, taki pogląd bardzo często reprezentują nawet agenci i biura nieruchomości czy doradcy finansowi, z czym niejednokrotnie sami się zetknęliśmy. Tym samym wprowadzają sprzedających w potencjalnie bardzo kosztowny błąd. Polskie prawo w tym zakresie jest jednoznaczne i na podstawie Art. 157. Kodeksu Cywilnego nie pozwala ono na uzależnienie czynności przeniesienia własności mieszkania od innych zdarzeń czy czynności (w tym przypadku czynności zapłaty).

Tak więc w opisanej sytuacji doszło do zmiany właściciela, a sprzedający może dochodzić zapłaty od kupującego na drodze sądowej, co zapewne potrwa kilka lat. Jeszcze gorsza jest sytuacja sprzedającego, gdy kupujący przed uruchomieniem kredytu przez bank, ale już po zawarciu umowy przyrzeczonej zmarł. Wówczas trzeba czekać na postępowanie spadkowe i ustalenie przez sąd, komu ze spadkobierców to mieszkanie przypadnie i od kogo należy dochodzić roszczeń.

Należy zaznaczyć, że banki nie wyrażą zgody na uruchomienie kredytu na rachunek sprzedającego przed podpisaniem przez strony umowy przyrzeczonej i też ma to swoje uzasadnienie, bo przecież wówczas z bardzo wielu różnych powodów może nie dojść do tej umowy z przyczyn leżących po stronie tak sprzedającego jak i kupującego.

Pozostaje pytanie, czy zatem i kiedy ryzykuje z kolei kupujący?

 

W sytuacji, gdy nie korzysta z kredytu i finansuje zakup ze środków własnych, to jego ryzyko zależy od umówionego terminu zapłaty za nabywane mieszkanie. Jeżeli sprzedający zażąda zapłaty przed przeniesieniem własności mieszkania, to ryzyko jest po stronie kupującego i wynika z faktu, że z bardzo wielu różnych powodów to sprzedający nie stawi się do umowy przyrzeczonej i wówczas trzeba dochodzić od niego zwrotu środków.

Czy można zatem uchronić się przed tymi ryzykami w sposób skuteczny dla obu stron?

 

Takim rozwiązaniem jest depozyt notarialny. Zabezpiecza on obie strony jednakowo, niezależnie od tego, czy kupujący korzysta z kredytu hipotecznego czy też nie korzysta oraz niezależnie od tego, która z czynności ma nastąpić pierwsza: przeniesienie własności mieszkania czy przelew środków stanowiących zapłatę za nie. Więcej o depozycie notarialnym i procedurze jego wykorzystania dowiesz się tutaj.

Przepisy prawa, a standardy rynkowe

 

Pomimo tego, że transakcje na rynku wtórnym nieruchomości (szczególnie te z wykorzystaniem kredytu hipotecznego), z zabezpieczeniem w postaci depozytu notarialnego należą do rzadkości, nie oznacza, że są one niemożliwe do zrealizowania. W ostatnich tygodniach nasza spółka sfinalizowała kilka takich umów, kiedy to z uwagi na funkcjonujące przepisy prawa, sprzedaż wybudowanych przez nas lokali mieszkalnych musiała odbyć się w oparciu o przepisy dotyczące rynku wtórnego, a nie jak to zwykle ma miejsce w naszym przypadku, pierwotnego. Pomimo początkowych oporów ze strony banków i padających argumentów, że w praktyce niemalże nikt z takich procedur nie korzysta, udało nam się doprowadzić te transakcje do końca, zapewniając bezpieczeństwo transakcji dla obu ich stron poprzez depozyt. Należy wiedzieć, że przy obecnie funkcjonujących przepisach, jest to w praktyce jedyny bezpieczny dla obu stron sposób.

 

powrót