Dlaczego lokalizacja ma znaczenie?

Znawcy tematu twierdzą, że na wartość nieruchomości wpływ mają trzy elementy: lokalizacja, lokalizacja i …. jeszcze raz lokalizacja!

Wydatki na zakup działki, na której deweloper buduje, mają duży wpływ na łączne koszty inwestycji, a od tych przecież zależy cena mieszkania. Z reguły im bliżej centrum miasta położona jest nieruchomość, tym wyższa cena. Jeżeli więc chcemy zamieszkać bliżej centrum, musimy liczyć się z wyższą ceną za mieszkanie. Lokalizacje bliżej centrum, w okolicy uczelni wyższych lub miejscach atrakcyjnych turystycznie wiążą się też często z większym ryzykiem, że w naszym budynku pojawią się mieszkania na wynajem długo- lub krótkoterminowy.

Jak lokalizacja wpływa na cenę metra kwadratowego mieszkania?

Aby wytłumaczyć bezpośredni wpływ kosztów działki na cenę mieszkań posłużmy się przykładem:

Załóżmy, że deweloper nabył działkę w centrum miasta, ze wszystkimi mediami. Wszelkie utrudnienia, takie jak np. konieczność rozbiórki istniejącej zabudowy lub przebudowy istniejącej sieci gazowej przebiegającej przez działkę i związane z nimi koszty, pomińmy.

Działka ta kosztowała 5 mln zł, a wybudować można na niej budynek o maksymalnej łącznej powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej 5tys. m2

Innymi słowy, w tych 5 tysiącach metrów kwadratowych deweloper musi zawrzeć cenę działki wynoszącą 5 mln zł.

5.000.000zł/5.000m2=1.000zł

Oznacza to, że w cenie metra kwadratowego mieszkania, 1.000zł to cena wyłącznie samej działki!

Oczywiście im więcej metrów kwadratowych mieszkań deweloper “zmieści” na działce, tym mniej wynosi cena działki w cenie metra kwadratowego mieszkań, wobec czego ostatecznie może cena za m2 może być niższa. Lub odwrotnie, deweloper zyskuje więcej, budując na tej samej działce więcej metrów kwadratowych mieszkań.

Im bliżej centrum, tym wyższe są ceny działek w okolicy i jest to, poza standardem inwestycji, główny czynnik wpływający na ostateczną cenę mieszkania.

Jaka lokalizacja będzie dla mnie odpowiednia?

Nie ma dwóch jednakowych lokalizacji, a detale robią tu dużą różnicę. Lokalizacja, to nie tylko kwestia położenia działki, ale szereg dodatkowych czynników, które musimy wziąć pod uwagę:

dostęp do publicznej komunikacji;
bliskość przedszkoli, szkół,
odległość do sklepów, lokali usługowych, centrów handlowych;
odległość osiedla od miejsca pracy,
bliskość urzędów, poczty, placówek bankowych,
odległość do placówek kulturalnych, siłowni, innych miejsc, w których my lub nasze dzieci spędzamy czas wolny
dostęp do terenów rekreacyjnych i natury;
dogodny dojazd – istniejący lub planowany;
widok z okna;
plany odnośnie zabudowy działek w okolicy (warto zawsze sprawdzić studium lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego);
ilość ruchu, hałasu i innych niedogodności w sąsiedztwie (związanych np. z ruchem samochodowym, spalarnią śmieci, zakładem produkcyjnym).

Wszystkie powyższe elementy mają ścisły związek z daną lokalizacją. Najprawdopodobniej żadna lub prawie żadna lokalizacja nie będzie spełniała wszystkich naszych oczekiwań, ale na pewno znajdziemy taką, która spełni je lepiej od innych. Jeżeli mamy wybór i stan naszych finansów na to pozwala, to czynniki najbardziej dla nas istotne powinny być decydujące.

Część osób w wolnym czasie woli cieszyć się spokojem i bliskością natury, a dla innych życie w rytmie miasta oraz bliskość kawiarni i lokali usługowych to coś, bez czego nie wyobrażają sobie codzienności. Czasami też warto poszukać mieszkania w pobliżu znajomych, z którymi lubimy spędzać czas.

I warto pamiętać, że niższe ceny mieszkań na obrzeżach często rekompensują mniejszy komfort związany z ich lokalizacją.