Lokale usługowe w budynku – co warto wiedzieć?
Lokale usługowe w budynkach mieszkalnych to duże udogodnienie dla mieszkańców. Możliwość szybkich zakupów nawet w niedzielę, skorzystania z usług kosmetycznych, fryzjerskich, czy medycznych, bez oddalania się od domu, to ogromna wygoda i oszczędność czasu.
Często jednak przyszli mieszkańcy budynków, w których takie lokale mają zostać zlokalizowane, mają pewne wątpliwości.
Jedna z najczęstszych obaw wiążących się z lokalami usługowymi, w szczególności gastronomicznymi, dotyczy uciążliwego hałasu i zapachu towarzyszącego prowadzonej w parterze działalności. Obowiązujące przepisy budowlane i sanitarne nakładają na inwestorach obowiązek takiego zaprojektowania budynku, aby te niedogodności zminimalizować. Większa wysokość kondygnacji usługowej, odpowiednia izolacja akustyczna stropów pomiędzy lokalem a mieszkaniem oraz odpowiednie wykonanie instalacji wewnątrz lokalu powodują, że poziom hałasu i intensywność zapachu przenoszonego z lokalu na wyższe kondygnacje są minimalne. Problem mogą stanowić letnie ogródki barów i restauracji, szczególnie w mieszkaniach położonych tuż nad lokalem usługowym, gdzie hałas i ewentualne zapachy potraw czy papierosów mogą dostawać się do mieszkań przez okna.
Na koszty zarządzania nieruchomością składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę mediów dla części wspólnych nieruchomości (np. światło na klatkach schodowych), opłaty za serwis windy, antenę zbiorczą TV, ubezpieczenia, utrzymanie czystości i zieleni, wynagrodzenie zarządcy oraz inne opłaty, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali.
Opłaty za utrzymanie części wspólnych pobierane są w formie comiesięcznych zaliczek, których wysokość właściciele lokali uchwalają na zebraniu odbywającym się najczęściej na początku roku. Jeżeli członkowie wspólnoty uznają, że dany lokal usługowy generuje wyższe koszty utrzymania części wspólnych budynku, bo np. wymaga więcej usług konserwatorskich, ochrony lub powoduje, że częściej zapalane jest światło na klatce schodowej, za które płacą wszyscy lokatorzy, to dzięki zapisowi art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali właściciele mieszkań mogą przegłosować uchwałę o zwiększenie obciążeń dla danego lokalu użytkowego. Musimy jednak pamiętać, że obowiązek udowodnienia wyższych kosztów leży po stronie wspólnoty – musi ona pokazać konkretne wyliczenia uzasadniające podniesienie udziału właściciela lokalu usługowego w pokryciu kosztów utrzymania części wspólnych. Nie można ustanowić większych opłat dla lokalu użytkowego bez wyraźnej przyczyny – brak odpowiedniego uzasadnienia będzie podstawą do zaskarżenia uchwały zwiększającej zaliczki do sądu, a następnie jej uchylenia.
Czy jako mieszkaniec będę miał wpływ na rodzaj usług, jakie będą zlokalizowane w moim budynku?
Jeżeli zakupiony przez przedsiębiorcę na rynku pierwotnym (tzn. od dewelopera) lokal użytkowy nie wymaga dostosowania go pod daną działalność poprzez np. dodanie wejścia do budynku, powiększenie witryny, budowę dodatkowych kominy czy pionów wentylacyjnych, to właściciel takiego lokalu ma prawo prowadzić w nim dowolną działalność ( o ile pozwalają na to inne przepisy, np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) bez zgody wspólnoty. Jeżeli jednak w danym lokalu mieścił się sklep, a właściciel powierzchni chciałby dokonać przebudowy, która będzie ingerować w część wspólną budynku (korytarze, elewację), umieścić baner reklamowy albo sprzedawać w tym sklepie alkohol, to będzie musiał uzyskać zgodę wspólnoty. Oznacza to, że właściciel lokalu usługowego przedstawi projekt uchwały wszystkim właścicielom lokali znajdujących się w danej wspólnocie. Głosowanie w kwestii uchwały odbywa się zazwyczaj na najbliższym zebraniu wspólnoty lub coraz częściej – online. Głosy liczą się proporcjonalnie do wielkości udziałów w nieruchomości. Np. właściciel mieszkania 90-metrowego ma 2x więcej udziałów w nieruchomości, niż właściciel jednego mieszkania 45-metrowego, zatem jego głos będzie wart tyle, co głosy dwóch właścicieli mniejszych mieszkań.
Podsumowanie
Podsumowując, lokale usługowe na terenie naszego osiedla to bez wątpienia ogromna wygoda dla mieszkańców. Warto jednak zwrócić uwagę jakiego rodzaju działalność będzie prowadzona w danym lokalu i zastanowić się, czy może ona być dla nas uciążliwa szczególnie, jeśli planujemy zakup mieszkania w najbliższym sąsiedztwie powierzchni usługowej. Nie musimy się za to obawiać o koszty utrzymania części wspólnych budynku. Lokale usługowe nie są bowiem częścią wspólną budynku, lecz własnością prywatną, wobec czego właściciele tych powierzchni zobowiązani są pokrywać wszelkie koszty związane z utrzymaniem lokali użytkowych. Jeżeli prowadzona działalność skutkuje udokumentowanym wzrostem kosztów utrzymania budynku, to członkowie wspólnoty mogą zwiększyć comiesięczne opłaty właściciela lokalu poprzez odpowiednią uchwałę.
