Garaż podziemny może wystąpić w nieruchomości wspólnotowej w kilku formach prawnych, które pociągają za sobą – dla zarządu wspólnoty, zarządcy lub administratora nieruchomości wspólnej – konieczność zastosowania określonego klucza rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości. W praktyce, najczęściej można spotkać się z trzema głównymi rozwiązaniami – garażem w postaci samodzielnego, wyodrębnionego lokalu użytkowego, garażem stanowiącym część wspólną nieruchomości oraz garażem, który stanowi szereg pomieszczeń przynależnych do lokalu. W praktyce najczęściej spotykamy dwie formy prawne: jako samodzielny, wyodrębniony lokal oraz jako powierzchnia wspólna nieruchomości.
Garaż jako samodzielny, wyodrębniony lokal użytkowy
W przypadku garażu posiadającego status samodzielnego lokalu użytkowego, pierwotny właściciel lokalu (np. deweloper) sprzedaje udziały w prawie własności garażu. W efekcie, lokal garażowy posiada szereg współwłaścicieli, z których każdy ma przypisane do siebie, określone w akcie notarialnym kupna udziału w lokalu użytkowym, miejsce (jedno bądź kilka) parkingowe. Należy zauważyć, że współwłaścicielem garażu może być zarówno osoba z grupy właścicieli innych lokali w budynku zawierającym garaż, jak również dowolna osoba z zewnątrz (np. mieszkaniec sąsiedniego budynku), której związek z daną wspólnotą wynika z bycia współwłaścicielem jednego lokalu w budynku wspólnotowym (garażu).
Rozliczenia i przepływy finansowe powinny uwzględniać dwa rodzaje kosztów – jeden pokrywający koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, drugi pokrywający koszty utrzymania wnętrza garażu. Obydwa rodzaje kosztów mają identyczną strukturę składników, różne będą jednak z reguły zarówno wartości kosztów jednostkowych, jak i sumy kosztów zebranych w danym okresie czasu. Wynagrodzenie administratora z tytułu obsługi nieruchomości wspólnej jest zazwyczaj znacznie wyższe, niż wynagrodzenie z tytułu obsługi wnętrza garażu. Zdarza się często, że zarządca lub administrator nieruchomości wspólnej w ramach promocji nie pobiera w ogóle wynagrodzenia z tytułu koordynacji obsługi garażu – zgodnie bowiem z umową o zarządzanie lub administrowanie nalicza sobie wynagrodzenie wyłącznie od powierzchni użytkowej lokali, bez uwzględnienia powierzchni garażu. Z uwagi na radykalną różnicę w powierzchniach – powierzchnia garażu stanowiąca podstawę rozliczenia kosztów utrzymania jego wnętrza jest radykalnie niższa od sumy powierzchni wszystkich lokali w budynku wspólnotowym, która stanowi podstawę rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
W związku z powyższym, członek danej wspólnoty opłaca potrójną zaliczkę na poczet kosztów zarządu:
a) z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związaną z prawem własności lokalu mieszkalnego,
b) z tytułu utrzymania garażu związaną z udziałem we współwłasności lokalu garażowego,
c) związaną z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej związaną z udziałem we współwłasności lokalu.
Inwestor z zewnątrz, np. mieszkaniec sąsiedniej nieruchomości, który wykupił sobie miejsce parkingowe w garażu (a więc jest właścicielem wyłącznie udziału w lokalu garażowym) będzie opłacał tylko dwie zaliczki:
a) pierwszą na poczet utrzymania wnętrza lokalu garażowego wynikającą z posiadania udziału we współwłasności garażu oraz
b) drugą z tytułu współuczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej z tytułu posiadania udziału we własności w lokalu z niej wyodrębnionym (garażu).
Garaż jako powierzchnia wspólna
Garaż, który stanowi powierzchnię wspólną, nie będzie ani samodzielnym lokalem, ani pomieszczeniem przynależnym.
Należy zauważyć, że współwłaścicielami garażu (podobnie jak współwłaścicielem dachu, piwnicy czy też instalacji C.O.) są w tym przypadku automatycznie, wyłącznie właściciele lokali w budynku wspólnotowym. Przypisanie poszczególnych miejsc parkingowych następuje poprzez umówienie się członków wspólnoty, co do prawa do użytkowania poszczególnych miejsc garażowych.
Każdy członek wspólnoty może wynająć swoje miejsce garażowe innym członkom wspólnoty, jak i osobie z zewnątrz (umowa pomiędzy właścicielami powinna przewidywać taką możliwość), która mieszka w sąsiednim budynku. W takim przypadku jednak, najemca zewnętrzny nie uczestniczy bezpośrednio w kosztach utrzymania pomieszczenia garażowego, które pokrywane są przez członków wspólnoty w comiesięcznej zaliczce w poczet kosztów zarządu nieruchomości wspólnej. Najemca zewnętrzny opłaca wtedy danemu członkowi wspólnoty stały czynsz w takiej wysokości na jaką się dwie osoby pomiędzy sobą umówią.
Rozliczenia i przepływy finansowe interesujące w tym przypadku administratora powinny uwzględniać wyłącznie jeden rodzaj kosztów – koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
W związku z powyższym, członek danej wspólnoty opłaca pojedynczą zaliczkę na poczet kosztów zarządu z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, związaną z prawem własności lokalu mieszkalnego.
Inwestor z zewnątrz, który wynajął sobie miejsce parkingowe w garażu od członka wspólnoty, będzie opłacał tylko czynsz rynkowy. Administrator budynku może uczestniczyć w rozliczaniu tego typu najmu – choć w 99% przypadków odbywa się to wyłącznie pomiędzy dwoma stronami umowy najmu. W sytuacji gdy wynajmującym jest wspólnota, administrator będzie obligatoryjnie zaangażowany w prowadzenie rozliczeń z powyższego tytułu.
Wysokość podatku od nieruchomości
Na koniec warto również wspomnieć, że garaż będący przedmiotem odrębnej własności, znajdujący się na odrębnej od lokalu mieszkalnego księdze wieczystej, mimo usytuowania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku dla budynków pozostałych (a więc stawką wielokrotnie wyższą niż garaż będący przynależnością lokalu mieszkalnego, dla którego obowiązuje stawka dla budynków lub ich części mieszkalnych). Może mieć to tym większe znaczenie szczególnie w przypadku mieszkań kupowanych inwestycyjnie na wynajem przez przedsiębiorców – garaż jako wyodrębniony lokal użytkowy może zostać uznany przez organ za lokal związany z działalnością gospodarczą, a w konsekwencji opodatkowany podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (a nie jak budynki mieszkalne).
